文/乐居新媒体 徐迪
2024年最后两天，下半年土拍市场最热的功德寺双子地块先后发布设计方案。
功德寺项目从拿地起就被给予了太高期待，希望它能打破海淀阳台禁忌，带领区域新盘在产品力上有一个较大的突破。但从平面图来看，架空层、阳台都没出现。
两块地位置相近，仅一路之隔，同日成交，且都有越秀参股，一直以来被称为功德寺双子，但实际上是不同房企操盘的两个竞品项目。从公示内容来看，两个项目的设计单位也不是同一家。
11月11日的资金流向数据方面，主力资金净流入542.67万元，占总成交额14.04%，游资资金净流出366.46万元，占总成交额9.48%，散户资金净流出176.21万元，占总成交额4.56%。
11月11日的资金流向数据方面，主力资金净流出4078.02万元，占总成交额10.38%，游资资金净流入980.41万元，占总成交额2.5%，散户资金净流入3097.62万元，占总成交额7.88%。
001地块：绿城+越秀
项目建设用地面积为3.4万㎡，位于海淀区西北旺镇马连洼地区，北至规划绿地，东至规划树村西一路，南至规划树村北一街，西至东北旺中路。
项目建设单位为北京功意房地产开发有限公司，设计单位为中国建筑标准设计研究院有限公司。
按照建设单位及设计单位现阶段设计方案，项目拟建设内容为住宅及居住配套设施，总建筑面积约11.22万㎡，其中地上建筑面积约7.28㎡平方米，地下约3.93万。建筑层数为地上10层，地下2层，地上建筑高度30米。
平面图显示，001地块拟建13栋6-10层洋房。最低一栋为小区西南角的13#楼，地上6层，总高17.55米；东角的10#为8层；5#和6#为9层，其余均为10层。
人行出入口在小区东侧，东侧和北侧各有一个地下车库入口；大门位置和002西地块几乎是相对的，穿过15#综合楼为一大片下沉庭院。
建筑外观上看，有坡屋顶设计，没看天窗，以10层总高30米来计算，顶层有阁楼的概率不大，有可能是个装饰性的新中式屋顶。
户型方面，大面宽，短进深，标准的豪宅尺度。没有阳台，这个平面图飘窗位置也看不清楚，楼栋南向弧形线条，不确定是墙体的弧形倒角，还是做270度的弧型飘窗。
部分楼栋侧边有标注：山墙卫生间窗设磨砂玻璃，做防对视处理；另一部分则标注：山墙为防火墙，无门、窗、洞口。具体窗户位置还要等官方公布效果图及户型图。
002地块：华润+越秀
建设用地面积约4.25公顷，位于海淀区西北旺镇马连洼地区，东至规划树村路，南至规划树村北一街，西至规划树村西一路，北至规划绿地。
项目建设单位为北京海臻置业有限公司，设计单位为北京市住宅建筑设计研究院有限公司。
按照建设单位及设计单位现阶段设计方案，项目拟建设内容为住宅及居住公服配套等。新建总建筑面积约14.13万㎡，其中地上建面8.92万㎡，地下约5.2万㎡。建筑层数为地上10层，地下2层，地上建筑高度30米。
平面图显示，002地块拟建14栋6-10层洋房。北排两栋1#、2#和东南角的9#、12#均为10层；
中间的4#5#、7#8#、10#11#，均为9层退台8层的设计，这6栋楼中，除了11#以外，其余5栋楼南侧均有密集窗井，结合小区地上地下建面6:4的比例来看，这5栋楼的一层应该做了地下室做赠送面积。
从这版平面图来看，架空层、阳台都没出现；南向有局部飘窗，未见有大面积设备平台。
小区东西两侧中部位置各有一个人行出入口，西入口为小区大门，进来是一栋居住公共服务楼，1层为物业，地下有菜市场和其它商服空间。此外，大门南侧的11#楼，首层也有便利店等小型商服，也因此没做地下室。
穿过物业楼是一大片室外活动场地，再往东就是下沉庭院所在，另外在物业楼北边，以及小区东南角靠近13#的位置，还各有两块标记为下沉庭院的空间，未来泛会所空间不少。
功德寺双子星地块成交于11月5日，绿城中国和越秀分别以51.75亿元和63.825元亿元摇中西侧001地块和东侧002地块。数日后，地块开发主体相继成立，且两家项目公司的注册地址在同一处。
随后，两个项目主体通过股权质押的方式确认了两块地的权益：
越秀地产入股西区001地块，与绿城中国分别持有50%的权益；
华润并表东区002地块，持有65%的股权，越秀权益比例降至35%。
绿城和越秀联手，在所有人看来都是顺理成章，也是最好的结局。根据控高30米、容积率2.1的指标，功德寺地块预计会做10层洋房产品，面向区域改善客群。两块地只有一路之隔，如果不联手，将两败俱伤，只有联手才会创造1 1＞2。
此外，项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。未来入地工程如果不能如期开展，楼盘预售情况无疑会被干扰，特别是西侧001地块。两幅地块的开发企业如果能互相配合，协调高压线入地工作将更容易开展。
位置上来来看，功德寺项目守着中关产业园，步行至地铁约1.5公里，13B号线建成后能近一些，1公里左右。
周边大型商业不多，南边有大体量的安置房，约2100户居民回迁后，基本生活配套将逐步完善。
最拿得出手的当属学区炒股用什么证券公司，功德寺项目所在的上地学区是全北京派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校，另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中，无论小学还是中学，师资实力都旗鼓相当，所以哪怕是“海淀家长”，也完全不用担心二派被调剂。
